신생아 특례대출은 주택도시기금에서 운영하는 디딤돌 대출입니다.
저출산이 장기화되자 정부에서 신상아 출산 가구의 주거안정을 돕고자 마련한 대출인데요.
대출 방법은 무엇인지, 장단점, 1주택자의 경우, 그리고 2025년에 바뀐 점을 정리해보았습니다.
어려운 단어도 쉽게 풀어서 알려드릴테니 따라오세요~
신생아 특례 대출 개요
▶대상
-대출접수일 기준 2년 내 출산 (2023년 1월 1일 이후 출생아부터 적용)한 무주택 세대주 및 1주택 세대주(대환대출 가능)
-부부합산 연소득 1.3억원 이하(맞벌이의 경우 2억원 이하), 순자산가액 4.88억원 이하
▶ 금리
1.8% ~ 4.5%
▶ 한도
최대 5억원 이내 (LTV 70% 생애최초 주택구입자는 LTV 80%, DTI 60% 이내)
▶ 기간
10년, 15년, 20년, 30년 (거치 1년 또는 비거치)
그렇다면 대상부터 기간까지 꼼꼼히 알아볼까요?
신생아 특례 대출 대상
신생아 특례 대출의 경우, 아래 요건을 모두 충족해야 합니다.
- 주택을 취득하기 위해 주택매매게약을 체결한 자 _즉, 상속이나 증여, 재산분할로 주택을 취득하는 경우는 X
- 민법상 성년인 세대주, 세대주의 배우자 Q. "저희는 혼인신고 안하고 아기 낳았는데 안될까요?" 주민등록표상에 세대원으로 등록된 자가 대출접수일로부터 3개월 이내에 결혼으로 세대주로 예정된 자도 가능합니다! 즉, 아직 혼인신고는 하지않았으나 2023년 1월 1일 이후 아기를 출생을 한 경우 가능하다는 것!
- 2년 내 출산 혹은 입양한 가구 (다만, 신생아 특별공급 또는 우선공급 당첨자의 경우 대출신청일 현재 자녀가 만 2세 초과시에도 가능) Q. "입양한 아기가 만2살 초과인데 안되나요?" 네. 입양한 자녀 역시 23.1.1 이후 출생아여야만 가능합니다.
- 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택인 자 _ Q. "저희는 분양권이 있어요" "저희는 조합원 입주권이 있는데 안되나요?" 분양권 및 조합원 입주권도 주택보유로 간주하기 때문에 무주택이라고 볼 수 없습니다.
- 성년인 세대원 전원이 주택도시기금대출 및 은행재원 주택담보대출 미이용자(중복대출 금지) _ Q. "저희 부부는 주택도시기금 전세대출 중인데 안되나요?" 가능합니다. 다만 실행일 당일 상환조건부로 대출 가능합니다. Q. "주택담보대출이 있어요. 월세 주고있는데 신생아 특례대출로 대환대출 안되나요?" 불가능합니다. 거주 외 다른 목적물로 대출을 이용 중이면 불가합니다. Q. "이미 1주택자 실거주 중입니다. 신생아 특례대출 못쓰나요?" 가능합니다. 기금 구입자금대출을 포함한 주택담보대출을 이용 중이라면, 대환을 허용합니다. 다만 부부합산 연소득이 1.3억원 이하여야 합니다. (뒤에 더 자세히 설명)
- 대출신청인과 배우자 합상 총소득이 연간 1.3억원 이하여야 함. 다만 맞벌이 부부라면 합상 총소득이 2억원 이하여야 함. Q. "저희는 맞벌이인데 아내 소득이 1.5억, 제가 0.5억입니다. 이 경우도 가능한가요?" 불가능합니다. 부부 각 1인의 소득이 1.3억원 이하인 경우만 신청가능합니다.
- 자산이 4.99억원 이하인 자 (2025년도 기준)
- 개인신용평가가 일정 점수 이상인 자
신청 시기
신생아 특례대출 신청 시기는 소유권이전등기를 하기 전입니다!
Q. "이미 등기이전했는데 신청안되나요?" 이전등기를 이미 한 경우에는 이전등기 접수일로부터 3개월 이내까지만 가능합니다
Q. " 대환대출은요?" 대환대출의 경우 대출신청 시기에 제한이 없습니다.
기금e든든으로 비대면 신청한 경우, 신청한 수탁은행 영업점에 방문해 신청하면 됩니다.
수탁은행 대면 신청의 경우, 대출신청시 보증을 동시 신청합니다.
대상 주택
주거 전용면적이 85㎡ 이하 주택으로, 대출 접수일 현재 담보주택의 평가액이 9억원 이하인 주택
(대상 주택의 경우, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100 ㎡)
대출 한도
1. 최고 5억원 이내
-DTI 60%이내
-LTV 70%이내 (생애최초 주택구입자의 경우 80%이내)
2. 매매(분양)가격 이내로 하되, 대출 총액은 매매가격 초과 불가
(여기서 대출 총액 = 본건 내집마련 디딤돌 대출 + 국민주택건설자금 + 중도금대출 + 기금대출 다 더한 액수)
3. 대출금액 = [담보주택 평가액 x LTV) - 선순위채권 - 임대보증금 및 최우선변제소액임차보증금]
▷ DTI(총부채상환비율)이란?
원리금 상환능력을 감안하여 한도를 설정하기 위해 도입된 규제 비율.
DTI 산정방법 = (해당주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자 상환액) / 연소득 X 100
▷ LTV(담보인정비율)이란?
자산의 담보가치에 대한 배출 비율. 즉, 주택가격에 대한 대출 비율.
대출 금리
특례금리 적용시 금리 (적용되는 금리는 기본 5년)
- 대출대상주택이 지방 소재인 경우 0.2%p 인하
- 대출 접수일 기준 2년 내 추가로 출산한 자녀가 있을 경우, 추가 출산 자녀 1명당 특례금리 적용기간 5년 늘어납니다. 최장 15년까지 특례금리 이용이 가능합니다.
특례금리 적용이 종료될 시 금리
기본 5년의 특례금리가 끝난 다음은 대출취급시 산정된 부부합산 연소득 수준에 따라 아래의 금리가 적용됩니다.
- 부부합산 연소득 8.5천만원 이하의 경우 : 신혼부부 디딤돌대출 최저기본금리와 특례금리의 최저 기본금리 간의 차이만큼 가산 금리 부과
- 부부합산 연소득 8.5천만원 초과인 경우 : 한국은행 고시 예금은행 주택담보대출금리 vs 은행연합회 고시 시중은행의 분할상환방식 주택담보대출 최저금리 중 작은 값을 적용
(단, 연소득 1.3억원 이하인 경우, 특례금리 종료 후 금리의 최고금리 적용.
연소득 1.3억원 초과인 경우 기 적용 특례 금리에 0.2%p를 가산한 금리를 하한으로 함)
수도권의 경우, 오늘 날짜인 2025.3.24 기준으로는 별도의 금리테이블을 적용하니 상담받으실 때 꼭 확인하세요!
우대 금리 (중복 가능)
1. 청약(종합) 저축 가입자. 본인, 배우자 다 가능 → 연 0.3% ~ 연 0.5%p (아래 2가지 중 1가지만 되어도 적용)
1) 청약(종합) 저축 가입 기간
가입기간 5년 이상 60회차 이상 납입 : 연 0.3 %p
가입기간 10년 이상 120회차 이상 납입 : 연 0.4%p
가입기간 15년 이상 180회차 이상 납입 : 연 0.5%p
(단 6개월 이내 연체했었고 이를 일괄 납부한 경우 우대금리 회차 인정대상에서 일괄 납부 회차는 제외함.)
2) 청약(종합)저축 가입자 민영주택 청약 지역별 최소 예치금액 납입이 완료된 날로부터
5년 이상 0.3 %p , 10년 이상 0.4 %p , 15년 이상 0.5 %p
2. 부동산 전자계약 체결(2025.12.31 신규 접수분까지만 적용) 연 0.1 %p
3. 대출접수일 기준 2년 내 추가 출산한 자녀 1명당 연 0.2 %p
(앞서 설명했듯 대출 중 초과 출산한 경우도 조건변경 신청하여 금리우대 받을 수 있습니다)
4. 대출접수일 기준 출생 후 2년 초과한 미성년 자녀가 있다면 1명당 연 0.1 %p
5. 대출신청 금액이 대출심사를 통해 산정한 금액의 30%이하인 경우 연 0.1 %p
6. 대출 실행일로부터 1년 경과 후부터 중도상환한 금액이 대출원금의 40% 이상인 경우 연 0.2 %p
7. 지방 준공 후 미분양주택 가구 연 0.2 %p (단, 5년간만 적용됨)
최종 우대 금리는 수탁은행의 서류심사 결과에 따라 결정되기때문에
은행에서 상담하여 꼭 정확한 우대 금리를 파악 후 대출하세요 :)
이렇게 혜택이 많은 신생아 특례 대출이기 때문에 대출을 받은 뒤 유의사항을 잘 지켜야 하는데요!
가장 중요한 3가지 유의사항을 아래에 정리해봤습니다.
신생아 특례대출 중요한 3가지 유의 사항
1. 대출받은 날로부터 1개월 내에 대출받은 주택에 전입 + 2년 이상 실거주 유지
2. 입양한 자녀를 기준으로 대출 실행한 경우 대출받은 날로부터 1년 이상 입양상태 유지 필요
3. 1주택자 유지 의무 (추가주택 취득이 확인된 경우, 6개월 이내 미처분 시 대출금 회수)
그렇다면 많은 분들이 궁금해하시는 1주택자 대환대출에 대해 알아보겠습니다.
1주택자 대환대출시 세부 기준
1. 부부합산 연소득 1.3억원 이하만 가능
2. 대출신청시기는 제한 X
3. 기존 주택담보대출 용도가 구입자금 용도여야 함.
4. 기존 주택담보대출 잔액 범위 안에서만 대출 신청 가능.
5. 기존 주택담보대출의 채무자와 신생아 특레 디딤돌대출의 채무자가 동일인이어야 함. 배우자의 경우 동일인으로 간주.
1주택자의 경우, 신생아 특례 대출 대상 요건을 만족하면서
동시에 위 5가지 요건을 충족한다면 신생아 특례 대출을 받을 수 있겠습니다!
저의 경우 신혼부부 매매대출을 받아서 실거주 중인 1주택자라,
현 주택 매도 후 새 주택을 매수한 뒤 신생아 특례대출로 대환 대출을 할 예정입니다.
둘째를 또 낳게되면 추가로 5년간 특례 금리적용도 받을 수 있기 때문에 놓칠 수 없는 기회같아요~
그럼, 요건 해당되는 분들 꼭 좋은 혜택 누리시고
행복한 주거생활 하시기 바랍니다.
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