[경제/부동산] 2025년부터 달라지는 주택소유의 새로운 방식! 지분형 주택금융의 모든 것 "1억으로 10억 아파트 사기?"

2025년 시범 도입되는 ‘지분형 주택금융’, 무엇이 달라지나?

2025년부터 우리나라에서 시범적으로 도입될 예정인 ‘지분형 주택금융’이 주목받고 있습니다.

기존의 대출 중심 주택 구매 방식에서 벗어나, 민간 자본을 활용한 새로운 주택금융 모델이 등장한 것입니다.

지분형 주택금융이 무엇인지? 도입의 이유? 제도의 장점? 실제 운영방식과 시기 등에 대해 

지분형 주택금융의 모든 것을 알아보겠습니다.

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🏡 지분형 주택금융이란?

 2025년부터 정부가 시범 도입하는 ‘지분형 주택금융’이 주택 구입 방식을 바꿀 수 있는 새로운 제도로 주목받고 있습니다. 지분형 주택금융은 말 그대로 주택을 ‘지분’ 단위로 소유하고, 해당 지분에 따라 주택에 거주할 수 있는 권리를 갖는 방식입니다. ‘한국형 뉴(New) 리츠(REITs)’ 구조를 기반으로 하고 있는 이 모델은 주택금융공사에서 내놓은 새로운 형식의 내집마련 방법입니다.

( 리츠(REITs) 란? : 리츠는 여러 투자자들이 자금을 모아 부동산에 투자하고, 그 수익을 배당받는 구조인데, 이 원리를 주택에 적용한 것!)

 

 가구가 리츠에 투자하여 일정 지분을 확보하면, 리츠가 보유한 주택에 거주할 수 있게된다는 개념의 '지분형 주택금융 제도'. 이로 인해 개개인은 굳이 주택담보대출을 받지 않고도 집을 살 수 있게되고, 리츠 투자자로서의 수익도 기대할 수 있게 됩니다. 공공성과 수익성을 모두 확보하려는 정부의 계획. 과연 실현 가능한 계획일까요?

 

 기존의 대출 위주 주택 구입 방식과 달리, 정부나 민간 투자자가 주택을 공동 소유하는 구조라는 점이 매우 특이하기 때문에 대부분의 국민에게는 지분형 주택금융 개념은 상당히 낯선 개념입니다. 무주택 실수요자들에게 새로운 주거 기회를 제공한다는 점에서 많은 이들이 관심을 가지고 지켜보고 있는 시범 제도라 할 수 있습니다.

 

📍 왜 도입하려는가? 

 정부는 '지분형 주택금융'을 통해 가계의 대출 부담을 줄이고, 내 집 마련의 진입장벽을 낮추고자 하는 목적을 가지고 있습니다. 최근 한국은행과 서울대학교 환경대학원 김경민 교수가 발표한 공동 연구에 따르면, 한국의 가계부채는 명목 GDP 대비 91.1% 수준이며, 그 중 주택담보대출이 차지하는 비중이 무려 61.4%에 달한다고 합니다. 이는 매우 높은 수준인데요, 단순히 금리 조정이나 대출 규제만으로는 이 높은 비중 문제를 해결하기 어렵다는 점에서 한국 정부는 새로운 대안이 필요해졌습니다.

정부는 이러한 배경 속에서 리츠를 활용한 지분형 주택금융 모델을 제시하게 되었습니다. 이를 통해 부채에 과도하게 의존하지 않고 주거공간을 안정적으로 확보할 수 있는 새로운 구조를 마련하고자 하는 것이죠.

 

지분형 주택금융의 가장 큰 특징은 다음과 같습니다.

 

🔻 주거와 투자의 결합: 주택에 ‘사는 것’만이 아니라, ‘투자’하는 구조로 변화한다는 것. 거주자는 리츠에 투자하면서 배당수익을 얻을 수 있기 때문입니다.

🔻 가계부채 완화 효과: 기존처럼 전세자금대출이나 주택담보대출을 받지 않아도 되므로, 가계의 채무 부담이 줄어듭니다.

🔻 자산 형성 기회 제공: 리츠 지분은 추후 매도할 수 있어, 시세 차익을 통한 자산 형성도 가능합니다.

🔻 공공성과 민간 자본의 융합: 민간 자본의 참여로 주택 공급이 확대되며, 정부는 정책적 틀 안에서 주거 안정성을 관리하게 됩니다.

 

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✨지분형 주택금융 제도의 장점은?

✅ 초기 자금 부담 완화
전체 주택 가격의 일부만 투자해도 입주가 가능해져 내집마련이 쉬워집니다.

 

✅ 가계부채 증가 억제
기존의 주택담보대출 의존에서 벗어나, 가계의 금융 부담을 줄일 수 있습니다.

 

✅ 주택 시세차익 공유
주택 가격 상승 시 지분 비율에 따라 수익을 나누는 구조이기 때문에 정부 역시 수익을 얻을 수 있습니다.

 

✅ 공공성과 민간 자본의 융합
정부는 주거 안정 목표를 달성하고, 민간은 수익성 있는 투자 기회를 확보할 수 있습니다.

 

 

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💡 실제 운영은 어떻게 될까? 사례를 통해 알아보기

다음은 정부 발표 및 관련 사례를 바탕으로 구성한 가상의 예시입니다.

✅ 사례 1: 10억 원짜리 아파트 구매 사례

• 개인 투자 1억 원 (10%) + 개인 은행 대출: 4억 원 (40%) + 정부 또는 정책금융기관 투자: 5억 원 (50%)

사례1의 경우 개인은 1억 원의 자본과 4억 원의 대출만으로 10억 원짜리 아파트를 매매하여 입주할 수 있게됩니다. 1억으로 10억짜리 집을 살 수 있는 것이죠. 다만 거주자는 실거주하며 정부가 보유한 지분에 대해 월세 형태의 사용료를 납부해야 합니다. 추후 매각할 시점에 집값이 올랐다면 시세 차익을 지분율에 따라 분배하게 됩니다. 

✅ 사례 2: 5억 원짜리 아파트 구매 사례

• 개인 투자 3억 원 (60%) + 정부 또는 리츠 투자: 2억 원 (40%)

사례 2에서도 개인은 본인 지분에 해당하는 60%의 자금 3억만으로 아파트에 입주하게 됩니다. 입주한 뒤 정부 지분을 단계적으로 매입하면 전체 소유권을 개인 투자자가 가지게 될 수도 있지요. 단, 실거주 요건과 매입 조건이 함께 적용됩니다.

 

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🌟 운영 계획과 대상

• 도입 시기: 2025년 상반기
• 대상 지역: 수도권 및 일부 광역시 중심
• 주택 유형: 시세 약 5~7억 원 수준의 민간 분양 아파트
• 대상자: 청년, 신혼부부, 고령자 등 실수요자 중심

정부는 우선 10개 단지 규모로 시범 사업을 운영할 계획이며, 결과에 따라 전국 확대 여부를 검토할 예정이라고 합니다. 기존의 ‘내 집 마련 = 대출’이라는 공식이 바뀔 수 있는 새로운 시도인 만큼, 제도의 실제 운용 방식과 민간 참여 수준에 따라 성공 여부가 판가름 날 것으로 보입니다. 여러분은 어떻게 예상하시나요?

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📝 정리

지분형 주택금융은 단순한 금융 상품을 넘어, 우리나라 주택 소유 구조의 변화를 이끌 수 있는 새로운 시도라 할 수 있습니다. 무주택 실수요자에게는 내 집 마련의 진입 문턱을 낮춰주는 효과를, 정부는 부동산 시장 안정과 가계부채 완화라는 두 마리 토끼를 동시에 노릴 수 있죠. 제도는 아직 초기 단계이지만, 시범 운영 결과와 세부 조건에 따라 한국 주택 구매 방식의 패러다임이 바뀔 가능성도 적지 않아 보입니다.  

 

 하지만 일각에서는 이러한 제도가 한국의 집값 상승을 또다시 일으키는 주범이 될 것이라 염려하는 등 경각심을 가져야할 제도라고 비판하기도 합니다. 또한 대다수의 집값이 떨어졌을 때 정부가 그 큰 빚을 떠안게 되는 상황에 대한 염려 역시 현실적인 염려라 할 수 있습니다. 정부가 부동산 규제 정책을 낼 때마다 규제가 되기는 커녕 오히려 나중에는 그 규제 및 제도로 인해 집값 상승의 폭이 더 뛰기도 한 이력이 있는터라 이번 지분형 주택금융제도의 득과 실은 무엇이 될지 정말 궁금해집니다.

 저 역시 2년 안에 이사를 준비하고 있어 주택담보대출을 받을 예정이었는데요, 올해 지분형 주택금융 운영의 과정과 결과를 유심히 살펴보고 어떤 방식으로 내집마련을 해야할지 고민하는 데에 도움을 받을 예정입니다.

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이상 지분형 주택금융에 대한 모든것, 포스팅을 마칩니다.

 

 

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📍 참고한 자료

• 국토교통부 2025년 업무계획
• 조세일보: “가계부채, 금리·규제로 억제 한계…한국형 New 리츠 제안” (2024.11.05)
• 비즈워치: [주택금융 앞날은]③청약저축은 줄어든다는데… (2024.11.29)
• 티스토리 블로그: 정부가 집을 같이 사준다? 지분형 주택금융 완전 정리